Lakáshiány / környezetvédelem, extrákkal

A holland lakásügyi miniszter terve szerint évente százezer új lakást kell építeni, hogy ezzel a lakáshiány (részben) megoldódjon. Mostanra viszont sok építkezés leállt, vagy el sem tud indulni. A probléma összetett.

A miniszter terve szerint a felépítendő otthonok kétharmadának megfizethetőnek, egy más résznek pedig szociális (bér)lakásnak kell lennie.

Hollandiában egyes felmérések szerint 2023-ban a szükségesnél 325.000 lakással van kevesebb. Ez 2022-ben még ‘csak’ 279.000 volt, ami körülbelül 16%-os emekedést jelent.
Mivel a benyújtott építési engedélyek száma csökken és nagyjából 40.000 esetben pedig a már betervezett építésbe bele sem kezdenek, így a hiány még tövább nőhet. 2025-re már akár 400.000 lakás hiányozhat.
Ez derült ki a Capital Value és az ABF Research vizsgálatából.

Hugo de Jonge miniszter terve szépen hangzik, de közben- természetesen- gondok léptek fel. A beharangozott építkezések száma máris meghiúsulni látszik, mialatt az ország népessége tovább nő.

Ár, infláció
Többek közt az ukrajnai háború és az infláció miatt az árak nagyon megemelkedtek. A vállalkozók az eddig kiszámolt értékekkel már nem tudnak dolgozni: az építőanyag, illetve minden sokkal drágább lett.
Az infláció miatt csökkent a vásárlóerő, kevesebb a vevő. Az érdeklődés hiánya ahhoz vezet, hogy egyre több lakás kerül ki a piacról, mert az építkezés lemondásra kerül.

Az új építésű lakások a megemelkedett áraknak és magas hitelkamatnak köszönhetően jócskán megdrágultak, ezért aki még ki tud fizetni egy otthont, az gyakran inkább a már meglevőek közül választ- annak ellenére, hogy egy régi otthon valószínűleg kevésbé energiahatékony.
Másrészt aki még vásárolni tud, az gyakran befektető, tehát a lakást kiadásra szánja.

Az építkezéseket gyarkan már meglevő épületek közt, egy üressé váló helyen végzik. Itt időnként az építés ára magasabb, mint amennyiért a lakásokat eladni lehetne. Ez viszont megint irreális.

Az építési vállalkozók ahhoz, hogy az építkezések folytatódhassanak, kormányzati támogatást szeretnének kérni. Most egy építkezés akkor készülhet el, ha a saját tulajdonú lakásoknak 70%-a eladásra került, mivel a biztosítók ekkor adják meg a garanciát az új építésre. A projektfejlesztők azt szeretnék, ha a kormány támogatásával ezt az arányt 50%-ra lehetne csökkenteni, mivel akkor lehetőség volna az építkezések korábbi elvégzésére.

A szakértők szerint a tervezett építkezésekre elég a hely, de ez nem is olyan egyszerű.
Több helyen olyan területre kívánnak házakat, lakótelepeket felhúzni, ami természetvédelmi védelem alatt áll, vagy annak közelébe tervezik, ami miatt a projekt azt veszélyeztetné.
Az önkormányzat tervében ez áll többek közt Alphen aan den Rijn környékén, ahol a Gnephoekpolderre húznának fel tízezer lakást.
A tartomány ellenzi a tervet. Szerintük a terület nem alkalmas építkezésre.
Ez a kettősség több helyen is megtalálható: az önkormányzat/ építtető és a tartomány/ környékbeliek ellenkező véleménnyel vannak.

Az építési kívánalmakkal a természetvédelmi szempontok is gyakran szembekerülnek.
Mivel Hollandia eléggé zsúfolt, az új projekteket természetesen az üresen álló területekre tervezik- amik közül több természetvédelmi terület, vagy a városokban álló belépítetlen rész, ezen belül parkok.
A lakáshiányt mindenki elismeri, megoldást is szeretnének rá, de- szintén természetesen- sokan védik ezeket a területeket, mivel természetvédelmi- felüdülési- szépérzék okok miatt egyszerűen szükség van rájuk. A lakók ragaszkodnak a város tüdejéhez, a beépített környék néha egyetlen zöld területéhez. A természetvédelmi szabályok pedig egyértelműek.

Amúgy az építési szabályok Hollandiában ilyen szempontból elég szigorúak. A természet/ állatvédelmi szabályok értelmében nemrégiben azzal volt teli a sajtó, amikor vasúti közlekedést és az ezzel járó munkálatokat kellett leállítani, mivel a vágányok alá borz költözött. Ez pedig itt védett, hozzányúlni/ arrébb költözteni (elvileg) nem lehet. Viszont kotorékaikkal aláásták a vasúti pályát, ezáltal az már nem volt biztonságos. Patthelyzet, sokáig. Itt végül, hosszas mérlegelés és várakozás után kivételt tettek és elfogták az állatokat, majd állatorvos felügyelete mellett elkábították és máshová vitték.
Az más kérdés, hogy ki zavart meg kit: az állat ment rossz helyre, vagy az ember sajátítja ki az utolsó élőhelyeket is?…

Elvileg hasonló a helyzet más védett állatokkal is, például denevérkolónia esetén. Ilyenről volt hír régebben, amikor egy bontásra váró háznál inkább vártak, sőt a fűtést is bekapcsolva hagyták, míg az állatok a téli álmukból felébredve maguk el tudnak menni. Másutt az egésszel nem törődve lazán befújják a nyílásokba a szigetelőanyagokat, nem törődve azzal, hogy ott denevérek élTek. Ember/ cég válogatja, hogy a törvény/ szabály hogyan kerül betartásra.

A lakásépítéseknél a miniszter azt szeretné, ha a lakások kétharmada megfizethető maradhatna. Ez itt konkrétan a ‘Nationale Hypotheekgarantie’ maximális határát jelenti, azaz 355.000 eurós vételárat.
Ez viszont- többek közt a már megemelkedett költségek miatt- nem igazán kivitelezhető.
Ha viszont megoldható, az általában kicsi lakásokat jelent, ami gyakran már nem felel meg a vásárlók igényeinek.

Következő gond: a munkaerőhiány.
Több más szektor mellett az építőipar is komoly munkaerőhiánnyal küzd. Ez kihat az építkezésekre is: nincs ember, aki megcsinálná. Ha volna is, ez is megdrágult, tehát még inkább felnyomja az árakat.

Végül a nitorgénkibocsátási szabályozás.
Hollandia régóta küzd az előírt szabályok elérésével- eddig nem teljes sikerrel. A tervezett lakóterületek pedig ezt a normát átléphetik. Ez is egy ok, mai miatt a környékbeliek kifogást nyújthatnak be az építkezés ellen. Ez esetekben pedig az építkezésről már bíróság dönt.

Tehát elérhető-e az éves 100.000 otthon felépülése?
Egyelőre kétséges.